Documentos compra venda: checklist completo para 2025

Comprar ou vender um imóvel é um dos momentos que mais exige organização documental na vida de uma pessoa. Um documento faltando pode atrasar a escritura por semanas ou, pior, inviabilizar o negócio depois de tudo acertado. Este checklist cobre os documentos para compra e venda de imóvel, do lado do vendedor, do comprador e do próprio imóvel, para que você chegue ao cartório sem surpresas.

Documentos do imóvel

Matrícula atualizada do imóvel

É o documento mais importante. A matrícula, emitida pelo cartório de registro de imóveis, conta toda a vida jurídica do imóvel: quem são os proprietários, se há hipoteca, penhora ou alguma ação judicial. Peça uma certidão de inteiro teor emitida nos últimos 30 dias. Se a matrícula tiver mais de 30 dias, o cartório pode exigir uma nova.

Certidão de ônus reais

Ela mostra se o imóvel tem dívidas registradas, hipoteca, alienação fiduciária, penhora. Sem essa certidão, o comprador pode herdar problemas que o vendedor não contou. O prazo de validade é de 30 dias, então peça perto da data da escritura.

Certidão negativa de débitos municipais (IPTU)

A prefeitura emite essa certidão para comprovar que não há débitos de IPTU pendentes no imóvel. Vendedor, lembre-se de que dívidas antigas podem aparecer. Comprador, exija a certidão negativa antes de assinar qualquer contrato.

Certidão negativa de débitos estaduais e federais

Para imóveis rurais, é preciso o CCIR e comprovantes de ITR. Para urbanos, as certidões estaduais (ICMS) e federais (FGTS, INSS) são exigidas em alguns casos, especialmente se o vendedor for pessoa jurídica. Consulte um advogado imobiliário para saber quais se aplicam ao seu negócio.

Comprovante de pagamento do IPTU do último ano

Além da certidão negativa, o cartório pode pedir o comprovante de pagamento do IPTU do exercício corrente. Guarde os recibos dos últimos cinco anos, por segurança.

Documentos do vendedor

RG e CPF (ou CNH)

Documentos básicos de identificação. Se o vendedor for casado, ambos os cônjuges devem apresentar os documentos e assinar a escritura, a menos que o regime de bens seja separação total.

Certidão de casamento ou nascimento

A certidão de casamento atualizada (dos últimos 90 dias) é necessária para identificar o regime de bens e saber se o cônjuge precisa concordar com a venda. Para solteiros, a certidão de nascimento recente também é exigida.

Certidão de registro de imóveis do vendedor

Se o vendedor for pessoa jurídica, é preciso o contrato social e a ata de assembleia que autoriza a venda. Para pessoa física, a certidão de propriedade já está na matrícula.

Comprovante de residência

O cartório pode pedir um comprovante de residência recente (conta de luz, água ou telefone) para confirmar o endereço do vendedor.

Documentos do comprador

RG e CPF (ou CNH)

Os mesmos documentos do vendedor. Se o comprador for casado, ambos devem apresentar e assinar a escritura, a menos que o regime seja separação total.

Certidão de casamento ou nascimento

Atualizada (90 dias). Para casados, define o regime de bens; para solteiros, comprova o estado civil.

Comprovante de renda (para financiamento)

Se a compra for financiada, o banco exige contracheques, declaração de IR ou extratos bancários. Para compra à vista, não é necessário.

Comprovante de residência

Também exigido pelo cartório.

Documentos financeiros e tributários

ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis)

O comprador paga o ITBI à prefeitura antes da escritura. O valor varia de 2% a 4% do valor do imóvel. Guarde o comprovante de pagamento, porque o cartório só registra a escritura com ele.

Certidão de quitação de tributos federais

Para imóveis rurais, a certidão do INCRA e o ITR. Para urbanos, a certidão de débitos municipais já cobre.

Contrato de compra e venda (se houver)

Se houve contrato de gaveta ou promessa de compra e venda, leve a via original ao cartório. Ele servirá de base para a escritura.

O erro mais comum

O maior erro que as pessoas cometem é pedir os documentos na véspera da escritura. Certidões de ônus reais e de débitos municipais vencem em 30 dias. Se o cartório marcar a escritura para daqui a 45 dias, você terá que pedir tudo de novo. O segredo é alinhar as datas: peça as certidões depois de marcar a data da escritura, com prazo de validade que cubra o dia da assinatura. E nunca confie apenas na palavra do vendedor, peça você mesmo as certidões no cartório ou contrate um despachante.

FAQ

Quais documentos são necessários para comprar um imóvel?

RG, CPF, certidão de casamento ou nascimento atualizada (90 dias), comprovante de residência e, se for financiado, comprovante de renda. O comprador também precisa do ITBI pago antes da escritura.

O que é certidão de ônus reais?

É um documento emitido pelo cartório de registro de imóveis que lista todas as dívidas registradas contra o imóvel: hipoteca, alienação fiduciária, penhora, ações judiciais. Sem ela, o comprador corre o risco de herdar problemas.

Preciso de advogado para comprar um imóvel?

Não é obrigatório, mas é recomendado. Um advogado imobiliário analisa os documentos, verifica a matrícula e as certidões, e evita que você compre um imóvel com dívidas ou problemas judiciais.

Quanto tempo leva para juntar todos os documentos?

Em média, de uma a duas semanas, dependendo da agilidade do vendedor e da prefeitura para emitir certidões. O ideal é começar a organizar 30 dias antes da data prevista para a escritura.

O que acontece se faltar um documento na escritura?

O cartório não realiza a escritura. Você precisará remarcar a data, pedir o documento faltante e pagar nova taxa de agendamento. Em alguns casos, o vendedor pode desistir do negócio.

Quem paga o ITBI na compra de imóvel?

O comprador. O imposto é municipal e deve ser pago antes da escritura. O valor varia de 2% a 4% do valor do imóvel, dependendo da cidade.